賃貸不動産カテゴリー
マンション経営ではじめる不動産投資
日本人の平均寿命は年々延び続けていますが、心配になってくるのが老後の生活設計についてです。少子高齢化が進むことによる年金に対しての不安や経済状況の悪化による雇用不安など、将来必ず訪れる老後の生活について不安を抱えている人は多いのではないでしょうか。 老後の生活をゆとりあるものにするには、ある程度のまとまった資産が必要となってきます。
しかし、まとまった資産を作るとしても現在の預貯金の金利では思うように資産を増やすことは難しいと言わざるを得ません。株式や外国為替などの比較的リターンが高い投資に手を出すという手もありますが、万が一の時のリスクが大きいというデメリットがあります。 そのような点をふまえて、近年幅広い世代に人気があるのが不動産投資です。不動産投資と聞くと、一部の人たちが行っている特殊な分野の投資のように思えますが、近年では若い会社員の人や定年を迎えた高齢の人が賃貸マンション経営という形で不動産投資を行っています。
賃貸マンション経営では、ローンを組んだお金を元にマンションを購入して賃貸物件として貸し出すことで家賃収入を得ることができます。返済を終えるまでは家賃収入をそれに充てることで、ローンの負担を最小限に抑えることが可能です。ローンの返済が完了した後は家賃収入がそのまま自分の収入となるため、安定的かつ長期的な収入を見込めるのが賃貸マンション経営の特徴です。そう考えるとやはり新築マンションでは割に合わないことが多いです。かといって中古マンションを買うと一言で言ってもチェックポイントとかちゃんとわかってますか？実は物件の室内だけではだめですよ。
実はマンションの場合は所有権が２つほどあります。住戸内の「専有部分」と廊下や外壁、躯体部分などの「共用部分」です。マンションの場合は、実はこの「共有部分」についても所有権がありますので、何かあった場合は補修費用なども発生します。もちろん、投資用に買う場合でもチェックしておいた方がいいことは請け合いです。まあ、その辺もしっかりしている物件ならいいんですけどね。
株式、FXとパソコンを使って投資をやってきたものの、そろそろ不動産投資をしようかと考えているひとは多いようです。せっかく不動産投資をするなら、大事なのはちまちまと区分所有のマンションでインカムゲインを得るようなものではなく、キャピタルゲインまで見通して一棟マンションを買うことです。資金は必要になりますが、大きな資金が必要になるためもちろん大きなリスクも伴います。失敗しないためにも一棟マンション投資指南サイトをよく読んでから投資を始めるといいでしょう。一棟投資マンションに強い不動産投資会社を選ぶべきです。
マンション経営の空室リスクについて
企業に勤めて労働をすることなく、所持している不動産を有効に活用することによって収入を得ることができる、不動産投資はより理想的な投資方法だと考える人もいるでしょう。しかし、一見してとても理想的な投資に思える不動産投資にもリスクがあることは忘れてはいけません。それが、空室リスクです。
不動産投資をするには、所持している不動産を誰かが賃貸契約により借りてくれて、毎月しっかりと家賃を払ってくれなければいけません。契約してくれる人は必ずいるとは限らないのです。予想していたよりも空室がずっと続いてしまうと、その間は収入はなくなってしまうのです。その為、できる限り賃貸物件として出す部屋の種類に合わせた条件の物件を用意した方が、より良いでしょう。住宅には住宅の、事務所や店舗にもそれぞれに合った地域や立地などがあるのです。
何もしなければ地域の条件に大きく左右されてしまうのが不動産投資です。しかし、工夫をすることにより空室リスクを減らすことは可能です。例えば、不動産仲介業者を利用したり、インターネットなど多くの人が目につくところに物件の紹介をすること、キャンペーンなどで家賃を通常よりも下げることなど、注目して知って貰う為のいろいろな工夫により空室リスクは軽減されるでしょう。
不動産投資による節税効果について
不動産投資を行うことによって、節税ができると良く言われますが、効果はどれくらいなのでしょうか。
まず、確定申告をすることが絶対条件です。確定申告で、その年の収益と支出を報告します。
節税の効果を決めるのは、支出が収益を上回っていることです。
それでは、損をしているということになるのではないか、と思われるかもしれません。
しかし、この支出にはいろいろな金額が含まれます。例えば、不動産購入金額の減価償却費です。購入した時の金額は
築年数に応じて割り算をした金額を支出として計上することができます。
また、支出には経費を含めることができます。例えば、不動産に従事した分の携帯料金等が挙げられます。
この手の経費を積み上げると、結構な金額になります。積み上げることで、収益を超えれば、その時点で節税の達成です。
その支出が上回った金額分、サラリーマンであればその給料金額から差し引くことができます。
例えば、所得税率が２０パーセントと仮定すると、支出が上回った金額が１００万円だとすれば、２０パーセントにあたる２０万円が節税額になります。
高収入の人ほど、累進課税で税率は高くなり、最大４０パーセントくらいに達しますますので、その分節税効果は高くなることになります。
投資用賃貸マンションを選ぶコツ
賃貸マンションを用いて不動産投資をしようとすると、まずは投資物件としての賃貸マンションを選ぶ必要が出てきます。物件を選ぶためには、先ずは自分がどんな目的を持って不動産投資をし、そのために賃貸マンションを用いるのかを明確にする必要があります。一般的に言って、不動産投資の目的と言うのは、長期的に安定した収益を得ることにあります。
そして、長期間安定した現金収入を得るためならば、新築の物件を選ぶべきです。新築のマンションならば、耐用年数は30年以上はありますから、長期間の安定した現金収入を得ることができるからです。そのためには、いつも満室に近い入居状態であることが望ましいのは言うまでもないことです。そして、入居状態が良い物件と言うのは、そこに住む人にとって立地条件が良い物件と言うことになります。但し、そのような優良物件は、購入資金も高額になりがちですから、賃料も高額にならざるを得ません。このあたりは、自分で準備できる資金や銀行から融資してもらえる資金の額によって選択肢が決まってきます。長期的に安定した収入が見込める賃貸マンション経営は、年金の代わりにもなります。また、そのためには年金が必要な時期までにローンを完済することができる物件かどうかと言うことが、物件を選ぶ際の重要なポイントになります。
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